Achtung Baustelle!
Hotelerweiterungen, Umbauarbeiten und Zimmerrenovierungen haben einen festen Platz im Jahresablauf erfolgreicher Hotelbetriebe. So unangenehm die Arbeiten – vor allem auch bei laufendem Gästebetrieb – sind, so sehr freut man sich doch auf das Ergebnis. Dabei ist es schon fast an der Tagesordnung, dass nicht immer alles glatt läuft. Die wenigsten denken dabei jedoch an den Versicherungsschutz. Denn da lauern etliche Tücken:
Gefahrerhöhungen / Abweichung von Sicherheitsvorschriften
Gängige Policen (z.B. Gebäude, Inhalt, Betriebsunterbrechung) machen Entschädigungen von der Beachtung aller vertraglich und behördlich vereinbarten Vorschriften abhängig. Verstöße sind allerdings gerade bei Umbauphasen usus: da werden (brennbare) Baumaterialien oder Zimmerausstattungen schon mal in der Tiefgarage zwischengelagert; Brandschutztüren blockiert oder ausgebaut; Brand-/Rauchmelder vorübergehend deaktiviert; oder Fassaden eingerüstet. Damit wird häufig der gesamte Versicherungsschutz (und zumindest bei Brandschäden durchaus auch die eigene Existenz) aufs Spiel gesetzt, denn bei Kausalität ist der Versicherer im Schadensfall leistungsfrei. Tipp: vereinbaren Sie für solche Gefahrerhöhungen Zeiträume von bis zu 6 Monaten.
Bauhandwerkerklausel
Der Hotelier ist für sämtliche Arbeitsabläufe (auch beteiligter Baufirmen) und die Beachtung aller Vorschriften in seinem Haus verantwortlich. So sind z.B. bei Schweiss-/Lötarbeiten umfangreiche Sicherheitsvorkehrungen zu treffen: ein Schweisserlaubnisschein ist vor Beginn der Arbeiten zu erstellen; Brandlasten im Umkreis von 10m zu beseitigen; ausreichend und geeignete Löschmittel vorzuhalten; Brandwachen zu organisieren etc. In der Praxis sind den meisten Hotelinhabern die detaillierten Vorschriften gar nicht bekannt, geschweige denn sehen sie sich in der Lage, die beauftragten Handwerker auf die Beachtung derselben zu kontrollieren. Tragisch, wenn es dann tatsächlich zu einem Unglück kommt und der eigene Versicherer die Entschädigung verweigert. Um diese Risiko zu entschärfen ist zwingend die sogenannte Bauhandwerkerklausel zu vereinbaren. Der Versicherer macht den Hotelier dann nicht für Fehler der Baufirmen verantwortlich.
Werterhöhungen
Leider viel zu wenige Immobilieneigentümer haben mit ihrem Gebäudeversicherer Unterversicherungsverzicht vereinbart. Aber selbst diese wähnen sich manchmal nur in trügerischer Sicherheit. Die Klausel gilt nämlich nur unter der Voraussetzung, dass ALLE künftigen Erweiterungen und werterhöhenden Umbauten dem Versicherer gemeldet und durch eine Summenerhöhung dokumentiert werden. Je älter diese Klausel, desto größer das Risiko, hier etwas zu übersehen. In der Praxis prüfen Versicherer im Schadensfall durchaus Möglichkeiten, Zahlungen zu kürzen. Über entsprechende Vorsorgesummen oder zumindest generelle summenmäßig limitierte Unterversicherungsklauseln (z.B. für Schäden bis 100.000 EUR) kann man das Risiko zumindest deutlich eingrenzen. Im Zweifel schafft die Hinzuziehung unabhängiger Sachverständiger letzte Sicherheit und eine zuverlässige Basis für die nächsten Jahre.
Bauherrenhaftpflicht
Was, wenn unbeteiligte Dritte durch Bauarbeiten zu Schaden kommen? Zum Beispiel der Gast, der in eine mangelhaft abgesicherte Revisionsöffnung stürzt; Gäste-PKWs, die bei Malerarbeiten Sprühnebel abbekommen, oder der Radfahrer, der auf der schmierigen Hotelstraße unfreiwillig absteigt? Zunächst werden Sie als Bauherr mit Ansprüchen rechnen müssen. Und mit der richtigen Police, wird Ihr Haftpflichtversicherer die Abwicklung für Sie auch übernehmen (ggf. aber verantwortliche Baufirmen in Regress nehmen). Gängige Haftpflichtpolicen machen die Entschädigung nach dem Alles-oder-Nichts-Prinzip von der gesamten Jahresbausumme abhängig und beschränken diese oft auf magere 50.000 EUR oder 100.000 EUR. Scheuen Sie sich nicht pauschale Summen von 1, besser 2 Mio. EUR zu verhandeln.
Rechtsschutz
Eines vorweg: genehmigungspflichtige Bauvorhaben sind nicht versicherbar. Die dafür notwendigen Beiträge ließen sich in der Praxis nicht durchsetzen. Aber: moderne Rechtsschutzpolicen sehen inzwischen oftmals Versicherungsschutz (auch im Vertragsrecht!) für Umbau- und Renovierungsarbeiten vor. Rechtliche Auseinandersetzungen aus z.B. unsauberer Sanierung des Hallenbads, schlampiger Arbeit der Möbelschreiner oder nicht termingerecht fertiggestellter Gästezimmer sind mit der richtigen Police durchaus gedeckt. Dabei sind jedoch häufig Höchstentschädigungen und Selbstbehalte zu beachten.
Sie werden bei Gesprächen mit Ihren Versicherern schnell feststellen, dass es gar nicht so leicht ist, all diese Punkte zu verhandeln. Die Zusammenarbeit mit spezialisierten Maklern, regelmäßige Jahresgespräche und letztlich dynamische Versicherungslösungen mit ausreichend Sicherheitsreserven, schaffen spürbar Sicherheit und tragen damit zum Gelingen geplanter Bauvorhaben bei.